Mietkauf

HMCT GmbH, Leasing

Mietkauf ist eine Sonderform eines Leasingvertrages. Er liegt thematisch irgendwo genau zwischen der konventionellen Finanzierung von Banken und dem klassischen Finanzleasingvertrag bei Leasinggesellschaften. In der Historie wurde er ursprünglich in den 80-er Jahren kreiert. Im Wesentlichen wurde den Leasinggesellschaften damit im Mitbewerb zur klassischen Bank ein Produkt ins Portfolio gereicht, welches ebenfalls förderwürdig war. Es wurde in dieser Zeit vermehrt als Finanzierungsförderprodukt der damals sogenannten Zonenrandinvestitionen eingesetzt. Auch in den Folgejahren danach behauptete sich das Produkt im Portfolio der Leasinggeber bis heute.

 

Abwicklungstechnisch zwischen Leasinggesellschaft und Lieferant des Objektes unterscheidet sich die Praxis nicht. Egal ob geleast wird oder der Kunde das Objekt im Zuge des Mietkaufes nutzt. Es erfolgt in aller Regel der Leasingbestelleintritt durch den Leasinggeber beim Lieferanten und die Bezahlung des Mietkaufgebers (Leasinggesellschaft) beim Lieferanten incl. MwSt.

 

Was sind die wesentlichen Mietkaufmerkmale?

 

Unter Mietkauf versteht man auf Mietkäuferseite die Bezahlung eines Investitionsgutes in Form von Mietkaufraten. Beim Mietkauf sieht die vertragliche Regelung vor, das der Kunde (anders als im klassischen Leasingfall) mit dem Vertragsbeginn wirtschaftlicher Eigentümer wird, die Leasinggesellschaft als Mietkaufgeber stattdessen juristischer Eigentümer wird. Das wirtschaftliche Eigentum auf Mietkäuferseite bedeutet, dass der Mietkäufer damit aktivierungspflichtig ist und das Objekt bei sich im Jahresabschluss bilanziert. Er deklariert in dem Fall nicht die Mietkaufrate als Betriebsausgabe (wie im Leasingfall), sondern analog dem Darlehen werden die Mietkaufgebühren als Kosten und die für das Objekt aktuelle amtliche Absetzung für Abnutzung (Afa) als Kostenersatz geltend gemacht.

 

Die Vertragsgestaltung kann mindestens so vielseitig gestaltet werden, wie beim Finanzierungsleasing. Wir haben es beim Mietkauf mit etwas anderen Fachbegriffen zu tun. Daher im Folgenden ein Begrifflichkeitsvergleich zwischen Leasing und Mietkauf, der es übersichtlich erklärt:

 

Leasing:

Leasingsonderzahlung

Leasingrate

Kalkulatorischer Restwert

Mietkauf:

Anzahlung

Mietrate

Abschlusszahlung

 

Ein Vorteil des Mietkaufvertrages kann im Einzelfall sein, dass der Mietkaufgeber bei der Ausgestaltung der Vertragsgestaltung nicht an die Regularien der Leasingerlasse gebunden ist und damit die Vertragsgestaltungsmöglichkeiten unter Umständen für den Mietkäufer noch vielseitiger sind. Die Folge könnten sein: kürzere oder längere Laufzeiten und kleinere oder höhere Abschlusszahlungen sowie keine Beschränkungen in der Anzahlungshöhe.

 

Für den Kunden ergibt sich gegenüber dem Leasingvertrag noch ein wesentlicher Unterschied bei der Mehrwertsteuerverrechnung bzw. der damit verbunden Kapitaldienstleistung.

 

Während beim Leasing die MwSt.-Berechnung jeden Monat pro Rata temporis mit der Nettoleasingrate zusammen vom Leasinggeber berechnet und vom Kunden erbracht wird, ist beim Mietkauf die komplette MwSt. auf die komplette Mietschuld mit der ersten Rate fällig. Beachtenswert auf Kundenseite ist hierbei, dass sich dabei der Mwst.-betrag NICHT auf den Netto-Kaufpreis des Mietkaufobjektes bezieht. Daher informieren wir an der Stelle nochmals explizit darüber, das die MwSt. Berechnung auf die komplette Mietschuld aus dem ganzen Mietkaufvertragsverhältnis heraus berechnet wird, was bedeutet, das sich die MwSt.- auf die Anzahlung, die Summe der Nettomietkaufraten und die MwSt. auf die Abschlusszahlung berechnet! Dies ist in Summe höher als die reine MwSt. auf den Kaufpreis. Insofern ist hier an der Stelle bei Gewerbetreibenden, die nicht voll mehrwertsteueroptierend sind, genau zu prüfen, ob in diesen Fällen der Mietkauf die richtige Finanzierungsform ist oder in dem Fall nicht doch auf die klassische Finanzierung zurückgegriffen wird, um nur die Belastung der MwSt.-Schuld auf den Kaufpreis zu erzeugen. Die klassische Finanzierung findet jedoch bei Leasinggesellschaften keine Anwendung, sondern nur bei klassischen Banken und Finanzierungsinstituten, die unter der Bafin (Bundesaufsicht für Banken und Kreditwesen) organisiert bzw. zugelassen sind.

 

Bei umsatzsteueroptierenden Unternehmen wird die MwSt. entsprechend im Monat nach der Aktivierung auch vollständig fiskalrelevant geltend gemacht und zu 100% vom Finanzamt anerkannt.

 

Der Einzug der Mietraten erfolgt entsprechend ab dem 2. Monat auf Netto-Basis, d.h. exklusive MwSt.

 

Ein weiterer Unterschied zwischen Leasingverträgen und Mietkaufverträgen liegt in der Behandlung am Laufzeitende. Während in der Regel beim Leasingvertrag der Leasinggeber proaktiv mit dem Kunden 1-3 Monate vor Auslauf der kalkulierten Grundmietzeit in Kontakt tritt, vereinbaren Mietkaufgeber und Mietkäufer, dass nach Begleichung der letzten Mietkaufrate, per Automatismus auch der Übergang des juristischen Eigentums auf den Mietkäufer stattfindet. Hierzu bedarf es keiner gesonderten Kontaktaufnahme mehr durch den Mietkaufgeber.

 

Dienstleistungsorientierte Unternehmen wie wir treten trotzdem mit dem Mietkäufer aktiv in Kontakt. Die Praxis zeigt über Jahre hinweg, das die Kunden dankbar sind, wenn sie gerade in Fällen von restwertähnlichen Vertragsgestaltungen in Form von endfälligen höheren Abschlusszahlungen vom Mietkaufgeber auf den entsprechenden Termin aufmerksam gemacht werden und nicht per Automatismus seitens des Mietkaufgebers abgebucht wird.

 

Noch ein abschließendes Unterscheidungsmerkmal zwischen konventionellem Leasing und Mietkauf: Die Auflösung von in Vorjahren gebildeten Ansparabschreibungen kann wegen der Aktivierungspflicht beim Mietkäufer im Rahmen des Mietkaufes geltend gemacht werden. Wenn dieser Fakt vom Kunden vorgegeben wird, scheidet ein klassischer Leasingvertrag hier aus.

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